Stato al 10 ottobre 2026: bozza non ancora pubblicata
Aggiorniamo questa pagina il giorno in cui esce il testo del governo e poi a ogni passaggio in Parlamento. La data in cima all'articolo dice quando l'abbiamo rivista l'ultima volta.
A che punto è la manovra 2027
| Quando | Passaggio | Stato |
|---|---|---|
| 2 ottobre 2026 | Il Consiglio dei ministri approva il Documento programmatico di finanza pubblica: crescita, deficit e spazio per energia e difesa. | Fatto. Nessuna misura sulle locazioni. |
| 13 ottobre | Camera e Senato votano il Documento e la richiesta di scostamento di bilancio. | In calendario. |
| Entro il 15 ottobre | Il Documento programmatico di bilancio va alla Commissione europea. | Atteso. |
| Entro il 20 ottobre | Il disegno di legge di bilancio arriva in Parlamento: è la «bozza» con le misure. | Atteso. Qui lo commenteremo il giorno stesso. |
| Novembre e dicembre | Emendamenti e voti nelle due Camere. | È la fase in cui l'anno scorso le norme sugli affitti brevi sono cambiate. |
| Entro il 31 dicembre | Approvazione definitiva e pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. | Le misure valgono di norma dal 1° gennaio 2027. |
Le regole di oggi per chi ha 1, 2 o 3 case
| Case in affitto breve | Come tassi i canoni | Partita IVA |
|---|---|---|
| Una | Cedolare secca al 21%, oppure IRPEF ordinaria | No |
| Due | Cedolare al 21% su una a tua scelta e al 26% sull'altra, oppure IRPEF ordinaria | No |
| Tre o più | Reddito d'impresa: la cedolare non si applica più | Sì, con SCIA e iscrizione in Camera di commercio |
Il limite delle due case è la novità della legge di bilancio 2026: oltre, l'attività si presume d'impresa e scatta il regime imprenditoriale. Gli adempimenti invece non dipendono dal numero di case: CIN, Alloggiati Web, ISTAT e imposta di soggiorno valgono per ognuna. Ritenuta dei portali, dichiarazione e F24 sono spiegati nella guida alla cedolare secca.
Cosa cambia già nel 2027, manovra a parte
- Il nuovo Testo unico delle imposte sui redditi. Il decreto legislativo 19 giugno 2026, n. 117 riordina il TUIR e dal 1° gennaio 2027 sposta le regole delle locazioni brevi dall'articolo 4 del decreto-legge 50/2017 agli articoli 207 e 208 del nuovo testo. Aliquote, soglia dei due appartamenti e ritenuta del 21% dei portali restano identiche: cambiano solo i riferimenti di legge.
- Le sanzioni sulla dichiarazione dell'imposta di soggiorno. Per le violazioni dal 1° gennaio 2027 (decreto legislativo 7 agosto 2026, n. 147, art. 12) chi non presenta la dichiarazione annuale paga il 100% dell'imposta non versata, chi la presenta infedele il 40%, in entrambi i casi almeno 50 euro. Oggi la sanzione va dal 100% al 200% dell'importo dovuto: con la regola nuova, chi ha versato tutto e dimentica solo la dichiarazione paga il minimo.
Cosa circola sulla manovra
- Cedolare secca al 21% su negozi e uffici, con dei limiti: è tra le priorità indicate dal viceministro Leo e riprende un disegno di legge già depositato al Senato. Riguarda gli immobili non abitativi.
- IVA al 5% sugli affitti residenziali e una cedolare più bassa per i contratti lunghi, contro il caro casa: misure pensate per le locazioni a lungo termine.
- Un nuovo taglio dell'IRPEF: non tocca la cedolare, ma cambia il confronto per chi tassa i canoni con l'IRPEF ordinaria.
Nessuna di queste ipotesi riguarda gli affitti brevi, e nessuna è ancora scritta: lo sarà solo quella che entra nel disegno di legge.
La lezione della manovra 2026
| Data | Cosa diceva il testo |
|---|---|
| 17 ottobre 2025 | Il Consiglio dei ministri approva il disegno di legge: nelle bozze la cedolare sale al 26% anche sulla prima casa. |
| 22 ottobre 2025 | Nel testo trasmesso al Senato il 21% resta solo per chi affitta senza portali né intermediari: tutti gli altri al 26%. |
| 11 dicembre 2025 | Il governo riformula la norma in commissione al Senato e l'aumento salta. |
| 30 dicembre 2025 | La legge 199/2025 esce in Gazzetta: restano 21% e 26%, la soglia d'impresa scende da quattro a due appartamenti. |
Chi a ottobre avesse tolto gli annunci dai portali per salvare il 21% l'avrebbe fatto per una norma durata meno di due mesi. Una bozza dice dove vuole andare il governo; la legge la scrive il Parlamento.
Cosa cercare nella bozza
- Le aliquote. Il 21% su una casa e il 26% sulle altre valgono dal 2024: un aumento, o una distinzione tra chi usa i portali e chi affitta in diretta come quella tentata l'anno scorso, cambia i conti soprattutto a chi ha due case.
- La soglia dei due appartamenti. Ogni ritocco sposta il confine tra affitto da privato e impresa.
- La ritenuta dei portali. Oggi è del 21% a titolo d'acconto: aliquota e natura decidono quanto ti viene trattenuto durante l'anno e quanto regoli in dichiarazione.
- L'imposta di soggiorno. L'aumento straordinario fino a 2 euro a notte che alcuni Comuni applicano è previsto «anche nell'anno 2026» dalla legge 199/2025: per il 2027 serve una nuova proroga, oppure la revisione complessiva dell'imposta che la stessa legge annuncia.
Cosa fare adesso
- Non cambiare nulla per una bozza: aliquote e soglie contano da quando la legge è in Gazzetta.
- Se pensi di aggiungere un terzo alloggio nel 2027, parlane prima con il commercialista: la soglia si misura sull'intero periodo d'imposta e oltre le due case cambia l'inquadramento.
- Guarda quanto rende ogni casa: è il dato che serve per scegliere dove applicare il 21% e per capire in fretta l'effetto di qualsiasi modifica.
Come Doorling ti aiuta
- Imposti il regime fiscale di ogni alloggio, per esempio cedolare al 21% o al 26%, e vedi per ogni prenotazione lordo, commissione del canale, ritenuta e imposta stimata. Le aliquote stanno in un'anagrafica fiscale centrale: se la manovra le cambia, la aggiorniamo noi e i conti si allineano.
- Dalla pagina Tassa di soggiorno generi il file della dichiarazione annuale (SOG00) e, nei Comuni che lo prevedono, l'F24, con gli stessi numeri del rendiconto. L'invio resta tuo.
- Con l'avviso gratuito ricevi un'email quando il tuo Comune cambia l'imposta di soggiorno.
Prova Doorling configurando il primo alloggio in cinque minuti.
Le informazioni di questo articolo hanno scopo divulgativo e non costituiscono consulenza fiscale. Bozze ed emendamenti cambiano spesso nel giro di pochi giorni: prima di decidere verifica il testo in Gazzetta Ufficiale con il tuo commercialista.