Partita IVA per gli affitti brevi: quando serve e cosa cambia
Dal 2026 chi destina alla locazione breve più di due appartamenti si presume impresa: di regola servono partita IVA, SCIA e contributi. Quando scatta, i servizi che fanno perdere la cedolare, regime forfettario, contributi INPS, codice ATECO e sanzioni.
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In sintesi
- Dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale fino a due appartamenti per anno: dal terzo l'attività, da chiunque esercitata, si presume d'impresa e di regola serve la partita IVA (legge 199/2025).
- Con servizi che vanno oltre biancheria e pulizia, come colazione, pasti o auto a noleggio, esci dalla locazione breve e perdi la cedolare anche con una sola casa; la partita IVA serve se l'attività è organizzata e abituale.
- Con la partita IVA la cedolare secca non è più possibile: i canoni diventano ricavi d'impresa, e servono SCIA al SUAP, codice ATECO (55.20.42 per case e appartamenti per vacanze) e iscrizione all'INPS se l'attività è abituale e prevalente.
- Nel regime forfettario, fino a 85.000 € di ricavi, l'imposta è del 15% sul 40% dei ricavi, ridotta al 5% per i primi cinque anni se nei tre anni precedenti non hai avuto altre attività.
- La partita IVA si apre entro 30 giorni dall'inizio dell'attività: chi non lo fa rischia una sanzione da 500 a 2.000 €, oltre al ricalcolo delle imposte.
Indice
Quando serve la partita IVA per gli affitti brevi
La partita IVA per gli affitti brevi serve quando affittare case per pochi giorni smette di essere la gestione di un patrimonio privato e diventa un'attività d'impresa. Dal 2026 la legge lo presume quando destini alla locazione breve più di due appartamenti nello stesso anno; sotto quella soglia dipende da come è organizzata l'attività.
Sotto quei limiti affitti da privato: niente partita IVA, canoni tassati con l'IRPEF o con la cedolare secca. Gli adempimenti verso ospiti e Comune, invece, valgono in tutti e due i casi: CIN, Alloggiati Web, ISTAT e imposta di soggiorno non dipendono dalla partita IVA.
| Appartamenti in affitto breve nell'anno | Partita IVA | Come tassi i canoni |
|---|---|---|
| Uno | No, se l'attività non è organizzata come impresa | Cedolare secca al 21% oppure IRPEF |
| Due | No, se l'attività non è organizzata come impresa | Cedolare al 21% su uno e al 26% sull'altro, oppure IRPEF |
| Tre o più | Di regola sì: l'attività si presume d'impresa | Reddito d'impresa, forfettario o ordinario |
Il limite dei due appartamenti: cosa dice la legge
La soglia è nell'articolo 1, comma 595, della legge 178/2020. Il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo se destini alla locazione breve non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta; oltre, l'attività «da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale» secondo l'articolo 2082 del codice civile.
- Fino al 2025 la soglia era di quattro appartamenti: l'ha abbassata a due la legge di bilancio 2026, legge 199/2025, articolo 1 comma 17, con effetto dal 1° gennaio 2026.
- Vale anche con i portali: la regola si applica ai contratti conclusi direttamente, tramite agenzie immobiliari o tramite Airbnb, Booking e gli altri portali.
- Conta il numero di appartamenti destinati alla locazione breve nell'anno, non quante notti li hai affittati.
- Dal 2027 il comma 595 è abrogato e la stessa regola passa nell'articolo 207 del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (decreto legislativo 117/2026): cambia il riferimento, la soglia resta la stessa.
Comproprietà, coniugi, stanze
La legge parla di appartamenti destinati alla locazione breve, ma l'Agenzia delle Entrate non ha chiarito ufficialmente come contare le case in comproprietà, quelle intestate al coniuge o le stanze affittate separatamente nello stesso appartamento. Se sei vicino alla soglia, decidi con il commercialista prima di destinare alla locazione breve un terzo appartamento.
Per chi ha due case cambia anche il conto delle imposte: con la cedolare il 21% vale su una sola unità, scelta in dichiarazione, e sulla seconda si paga il 26%. Cosa potrebbe cambiare con la prossima manovra lo seguiamo nella guida alla legge di bilancio 2027 per gli affitti brevi.
Con una o due case: servizi aggiuntivi e attività organizzata
Sotto la soglia conta il modo in cui affitti, che può farti uscire dalla locazione breve. L'articolo 4 del decreto-legge 50/2017 la definisce così: contratto di un immobile a uso abitativo fino a 30 giorni, stipulato da una persona fisica fuori dall'attività d'impresa, che può includere biancheria e pulizia dei locali.
La circolare 24/E del 2017 dell'Agenzia delle Entrate spiega dove passa il confine: la disciplina non si applica quando ci sono servizi che non hanno una necessaria connessione con l'uso residenziale dell'immobile.
- Restano nella locazione breve: biancheria, pulizia, utenze, wi-fi e aria condizionata.
- Ne escono: la colazione, la somministrazione di pasti, l'auto a noleggio, le guide turistiche e gli interpreti.
Con questi servizi perdi il regime della locazione breve, quindi cedolare e ritenuta dei portali, ma non diventi per forza un'impresa: la stessa circolare cita il bed and breakfast occasionale, i cui redditi restano redditi diversi senza partita IVA. La partita IVA serve quando l'attività è organizzata e abituale. Un B&B, un affittacamere o una casa vacanze gestita come struttura ricettiva seguono poi le regole della propria Regione, che decidono anche se l'attività può essere svolta in forma non imprenditoriale.
Cosa cambia quando apri la partita IVA
Con la partita IVA non sei più un privato che affitta casa ma un'impresa che offre alloggio, e cambiano tasse, pratiche e contributi.
- Niente cedolare secca: la legge la esclude per le locazioni fatte nell'esercizio di un'attività d'impresa (decreto legislativo 23/2011, articolo 3 comma 6). I canoni diventano ricavi.
- Niente ritenuta dei portali: la ritenuta del 21% a titolo d'acconto riguarda solo le locazioni brevi dei privati. Comunica il numero di partita IVA ad Airbnb, Booking e agli altri intermediari: di regola, con la partita IVA, smettono di trattenerla.
- SCIA al SUAP: chi affitta in forma imprenditoriale presenta la SCIA allo sportello unico del Comune (articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023); il numero può esserti chiesto sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive quando richiedi il CIN.
- Codice ATECO: con la classificazione ATECO 2025 il codice per case e appartamenti per vacanze è il 55.20.42, per il bed and breakfast il 55.20.41. Il vecchio 55.20.51 oggi indica gli alloggi nelle aziende agricole.
- INPS: se lavori nell'attività in modo abituale e prevalente, di regola ti iscrivi alla gestione commercianti e versi i contributi (vedi sotto).
- Contabilità: ricavi e spese vanno registrati e documentati, con le regole del regime che scegli.
Regime forfettario per chi affitta case vacanze
Il regime forfettario è il più usato da chi apre la partita IVA per gli affitti brevi, perché tassa una parte fissa dei ricavi con un'imposta unica. Le regole sono nella legge 190/2014, articolo 1, commi 54-89.
- Limite di ricavi: si accede con ricavi non superiori a 85.000 € l'anno; se superi gli 85.000 € esci dal regime dall'anno dopo, se superi i 100.000 € esci già in quell'anno e applichi l'IVA dall'incasso che fa superare la soglia.
- Coefficiente di redditività: per i servizi di alloggio (codici ATECO 55) il reddito è il 40% dei ricavi. Su 30.000 € incassati il reddito imponibile è 12.000 €, prima di dedurre i contributi.
- Imposta sostitutiva: 15% del reddito, ridotta al 5% per i primi cinque anni, cioè l'anno di inizio e i quattro successivi, se nei tre anni precedenti non hai avuto un'attività d'impresa o professionale e la nuova non prosegue una precedente.
- IVA e ritenute: nel forfettario non addebiti l'IVA agli ospiti e i ricavi non subiscono ritenute d'acconto, se dichiari all'intermediario che sei nel regime.
- Se sei anche dipendente o pensionato: il regime è escluso se nell'anno precedente hai avuto redditi di lavoro dipendente o pensione oltre 35.000 €. È il limite previsto per il 2025 e il 2026; dal 2027 il nuovo Testo unico lo fissa a 30.000 €, salvo modifiche della legge di bilancio.
Quando esci dal forfettario, per i ricavi o per una delle cause di esclusione, passi al regime ordinario: IRPEF a scaglioni, IVA sulle prestazioni e contabilità più impegnativa. La scelta del regime e dell'aliquota IVA giusta per il tuo caso va fatta con un commercialista.
Contributi INPS per gli affitti brevi con partita IVA
Chi gestisce le case in prima persona, con lavoro abituale e prevalente, di solito si iscrive alla gestione commercianti dell'INPS: abitualità e prevalenza sono il requisito decisivo, insieme alla gestione dell'impresa in proprio. I contributi hanno una parte fissa, dovuta anche con ricavi bassi, calcolata su un reddito minimo.
| Voce | Importo 2026 |
|---|---|
| Reddito minimo su cui si calcolano i contributi | 18.808 € |
| Contributo fisso annuo sul minimo | 4.611,64 € |
| Aliquota sul reddito oltre il minimo, fino a 56.224 € | 24,48% |
| Riduzione per chi è nel regime forfettario, su domanda, anche sul contributo fisso | 35% |
La riduzione del 35% va chiesta all'INPS, secondo la circolare INPS 14/2026: chi inizia l'attività nel corso dell'anno la chiede appena riceve il provvedimento di iscrizione. Riduce anche i contributi accreditati per la pensione. Se hai già un lavoro dipendente a tempo pieno e affidi la gestione a terzi, l'obbligo di iscrizione va valutato caso per caso.
Come si apre la partita IVA per una casa vacanze
La dichiarazione di inizio attività va presentata entro 30 giorni dal giorno in cui l'attività comincia, come prevede l'articolo 35 del DPR 633/1972. In pratica i passaggi sono quattro.
- Scegli regime e codice ATECO con il commercialista: di solito forfettario e 55.20.42.
- Apri la partita IVA: per un'impresa individuale iscritta al Registro delle imprese passa dalla Comunicazione unica alla Camera di commercio; se l'iscrizione non è dovuta si usa il modello AA9/12 dell'Agenzia delle Entrate.
- Presenta la SCIA al SUAP del Comune dove si trovano gli appartamenti, con i requisiti chiesti dalla tua Regione.
- Aggiorna i portali: comunica la partita IVA ad Airbnb, Booking e agli altri intermediari, che di regola smettono di trattenere la ritenuta, e tieni il numero della SCIA a portata di mano per la Banca Dati delle Strutture Ricettive.
Cosa rischi se affitti tre case senza partita IVA
Chi inizia un'attività d'impresa senza dichiararla rischia una sanzione da 500 a 2.000 € (decreto legislativo 471/1997, articolo 5 comma 6), la norma in vigore nel 2026: dal 2027 la sanzione passa nel testo unico delle sanzioni tributarie. È solo la prima voce del conto.
- Imposte da ricalcolare: se l'attività è d'impresa, la cedolare secca non spettava e i redditi vanno ricalcolati con le regole dell'impresa, con sanzioni e interessi sulla differenza.
- Niente SCIA: l'articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023 punisce chi affitta in forma imprenditoriale senza SCIA con una sanzione da 2.000 a 10.000 €, salvo che la tua Regione punisca già lo stesso fatto: in quel caso vale la sanzione regionale.
- Contributi INPS: se l'iscrizione era dovuta, i contributi arretrati vanno versati con le somme aggiuntive.
Partita IVA e affitti brevi in Doorling
Doorling non apre la partita IVA e non sceglie il regime al posto tuo, ma tiene in ordine i numeri che servono a te e al commercialista.
- Con la gestione spese registri pulizie, bollette e manutenzione per ogni alloggio, alleghi la ricevuta ed esporti un CSV a fine anno.
- Le statistiche mostrano ricavi, occupazione e margine per casa e per periodo: utile per capire, prima di aprire la terza, se i conti tornano anche con imposte e contributi d'impresa.
- Con più case gestisci tutto da una sola dashboard multi-alloggio, con il CIN e il codice regionale nella scheda di ogni appartamento.
Le informazioni di questa guida hanno scopo divulgativo e sono aggiornate al 14 ottobre 2026: non costituiscono consulenza fiscale o legale. Importi e regole cambiano con le leggi di bilancio, e dal 2027 molte norme citate passano nei nuovi testi unici delle imposte sui redditi, dell'IVA e delle sanzioni, con nuovi numeri di articolo: prima di aprire o chiudere una partita IVA confrontati con un commercialista.
Domande frequenti
Con due appartamenti in affitto breve serve la partita IVA?
Di regola no. Dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale fino a due appartamenti per anno: puoi usare la cedolare secca, al 21% su uno e al 26% sull'altro. La partita IVA serve solo se l'attività è organizzata come un'impresa.
Dal terzo appartamento serve la partita IVA?
Di regola sì. Con più di due appartamenti destinati alla locazione breve nello stesso anno l'attività si presume d'impresa: servono partita IVA, SCIA al SUAP e, di regola, iscrizione all'INPS. La cedolare secca non si può più usare.
Quale codice ATECO si usa per le case vacanze?
Con la classificazione ATECO 2025 il codice per case e appartamenti per vacanze è 55.20.42, per il bed and breakfast 55.20.41. Il vecchio 55.20.51 oggi indica gli alloggi nelle aziende agricole.
Quanto si paga di tasse nel regime forfettario con gli affitti brevi?
Il reddito è il 40% dei ricavi e su questo si paga un'imposta del 15%, ridotta al 5% per i primi cinque anni se nei tre anni precedenti non hai avuto altre attività d'impresa o professionali. A questo si aggiungono i contributi INPS, ridotti del 35% su domanda per chi è nel forfettario.
Con la partita IVA Airbnb e Booking trattengono ancora il 21%?
Di regola no. La ritenuta del 21% riguarda solo le locazioni brevi dei privati: se comunichi il numero di partita IVA, l'intermediario può non applicarla.
Cosa succede se affitto tre case senza partita IVA?
Rischi una sanzione da 500 a 2.000 euro per l'attività non dichiarata, da 2.000 a 10.000 euro per la SCIA mancante se la Regione non prevede una sanzione propria, il ricalcolo delle imposte come reddito d'impresa e i contributi INPS arretrati.