Il Glossario degli affitti brevi
Le parole del mestiere spiegate in modo semplice.
Dalla A di «ADR» alla Z di «ZTL».
A
ADRAverage Daily Rate
L'ADR (Average Daily Rate) è la tariffa media giornaliera: il ricavo camere diviso il numero di notti vendute. Indica a quale prezzo medio stai effettivamente vendendo le tue notti.
Affittacamere
L'affittacamere è una struttura ricettiva che offre camere ai turisti all'interno della stessa unità immobiliare, con un numero massimo di camere e posti letto fissato dalle leggi regionali.
Affitto breve
L'affitto breve è, nella definizione fiscale del DL 50/2017, la locazione di un immobile abitativo per massimo 30 giorni stipulata da persone fisiche al di fuori dell'attività d'impresa.
Airbnb
Airbnb è la OTA fondata nel 2008 che ha reso popolare l'affitto breve nel mondo: mette in contatto host e viaggiatori, gestisce pagamenti, messaggi e recensioni, e trattiene una commissione su ogni prenotazione.
Alloggiati Web
Alloggiati Web è il portale della Polizia di Stato con cui host e strutture ricettive comunicano alla Questura le generalità degli ospiti, entro 24 ore dall'arrivo come previsto dall'art. 109 del TULPS.
Annuncio
L'annuncio (in inglese «listing») è la scheda della tua proprietà su una OTA: foto, descrizione, prezzi, regole e recensioni. In Italia deve esporre anche il CIN, il Codice Identificativo Nazionale.
B
Bed & Breakfast
Il Bed & Breakfast è una struttura ricettiva a conduzione familiare che offre alloggio e prima colazione, in genere nella casa in cui il titolare risiede. La disciplina è regionale.
Booking engine
Il booking engine è il motore di prenotazione installato sul sito dell'host: mostra disponibilità e prezzi in tempo reale e permette all'ospite di prenotare direttamente, senza passare da una OTA.
Booking.com
Booking.com è la OTA più usata in Europa: espone annunci di hotel e case vacanza a un pubblico vastissimo in cambio di una commissione, in Italia indicativamente tra il 15% e il 18%.
C
Caparra
La caparra è una somma che l'ospite versa alla prenotazione a conferma dell'impegno preso. È disciplinata dall'articolo 1385 del Codice Civile e non va confusa con l'acconto né con il deposito cauzionale.
Carta virtuale
La carta virtuale (VCC, Virtual Credit Card) è una carta usa-e-getta che l'OTA emette per pagare l'host: contiene l'importo della prenotazione e va addebitata dall'host tramite un POS o un gateway di pagamento.
CAVCasa e Appartamenti per Vacanze
La CAV (Casa e Appartamenti per Vacanze) è la classificazione regionale per gli immobili gestiti in modo organizzato per soggiorni turistici, in forma imprenditoriale o non imprenditoriale secondo la legge regionale.
Cedolare secca
La cedolare secca è l'imposta sostitutiva del 21% sui canoni di locazione breve, alternativa all'IRPEF ordinaria. Dal 2024 il 21% vale su una sola unità: dalla seconda alla quarta si sale al 26%.
Channel manager
Il channel manager è il software che sincronizza in tempo reale calendari, prezzi e restrizioni tra il gestionale e le OTA collegate. È lo strumento principale per prevenire le doppie prenotazioni.
Chargeback
Il chargeback è la contestazione di un addebito su carta: il titolare chiede alla propria banca di annullare la transazione e l'esercente — cioè l'host — deve dimostrare che il pagamento era legittimo.
Check-in
Il check-in è il momento dell’arrivo dell’ospite nella struttura: identificazione, consegna delle chiavi e prime informazioni sull’alloggio. Negli affitti brevi si svolge in genere dal primo pomeriggio, spesso dalle 15:00.
Check-in online
Il check-in online è la raccolta a distanza di dati e documenti degli ospiti prima dell’arrivo, tramite un link o un portale dedicato. Riduce i tempi di accoglienza e alimenta gli adempimenti obbligatori.
Check-out
Il check-out è il momento in cui l’ospite lascia l’alloggio alla fine del soggiorno e riconsegna le chiavi. Negli affitti brevi avviene di solito entro le 10:00-11:00 del mattino.
CINCodice Identificativo Nazionale
Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è il codice obbligatorio dal 1° gennaio 2025 che identifica ogni immobile destinato ad affitti brevi o locazione turistica in Italia. Si richiede gratuitamente sulla Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive.
CIRCodice Identificativo Regionale
Il CIR (Codice Identificativo Regionale) è il codice rilasciato da alcune regioni italiane — come Lombardia e Veneto — per identificare gli immobili in locazione turistica. È nato prima del CIN nazionale e nei territori dove esiste convive con esso.
Co-hosting
Il co-hosting è la gestione di un annuncio Airbnb da parte di una persona diversa dal proprietario: il co-host opera con permessi delegati su messaggi, calendario, prezzi e accoglienza.
Codice ATECO 55.20.51
Il codice ATECO 55.20.51 identifica l'attività di «affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence»: è il codice tipico per l'alloggio turistico in forma d'impresa.
Commissione OTA
La commissione OTA è la percentuale che il canale trattiene su ogni prenotazione in cambio di visibilità e servizi: indicativamente il 14-16% su Airbnb e il 15-18% su Booking.com in Italia.
Comunicazione ISTAT
La comunicazione ISTAT è l'obbligo statistico di trasmettere alla regione gli arrivi e le partenze degli ospiti (la «movimentazione»), che alimenta le statistiche ufficiali sul turismo italiano.
D
Decreto Anticipi
Il Decreto Anticipi è il DL 145/2023 (convertito nella legge 191/2023) che ha introdotto il CIN, i requisiti di sicurezza e nuove sanzioni per gli affitti brevi in Italia.
Deposito cauzionale
Il deposito cauzionale è una somma che l'ospite lascia a garanzia di eventuali danni all'alloggio e che viene restituita integralmente al check-out se non ci sono problemi. Spesso non viene addebitato ma solo bloccato sulla carta.
Dichiarazione della tassa di soggiorno
La dichiarazione della tassa di soggiorno è l'adempimento annuale con cui l'host riepiloga al Comune pernottamenti tassati, esenzioni e importi riscossi. Si presenta entro il 30 giugno dell'anno successivo.
Doppia prenotazione
La doppia prenotazione è l'arrivo di due prenotazioni sovrapposte per la stessa unità e le stesse date, in genere da due canali diversi. La causa tipica sono calendari non sincronizzati in tempo reale.
E
Early check-in
L’early check-in è l’ingresso dell’ospite prima dell’orario standard di check-in. L’host può concederlo gratuitamente o venderlo come servizio extra, quando il calendario e le pulizie lo permettono.
Esenzioni dalla tassa di soggiorno
Le esenzioni dalla tassa di soggiorno sono le categorie di ospiti che non pagano l'imposta comunale. Le definisce il regolamento di ciascun comune: non esiste una lista nazionale.
Expedia
Expedia è uno dei più grandi gruppi di viaggio online al mondo: comprende Expedia.com, Hotels.com e Vrbo. Per gli host è un canale per raggiungere viaggiatori internazionali, spesso in cerca di pacchetti volo più alloggio.
Extranet
L'extranet è il pannello di controllo che una OTA mette a disposizione della struttura per gestire annuncio, prezzi, disponibilità e prenotazioni. Il termine è associato soprattutto al pannello di Booking.com.
F
Fee di pulizia
La fee di pulizia è il costo di pulizia finale che l'ospite paga una sola volta per soggiorno, separato dalla tariffa a notte. Copre pulizie e cambio biancheria tra un ospite e l'altro.
Flussi turistici
I flussi turistici sono i dati statistici su arrivi e presenze degli ospiti che le strutture comunicano alla propria regione. Alimentano le statistiche ufficiali ISTAT sul movimento turistico.
G
Gap night
La gap night è una notte, o un breve buco, rimasta libera tra due prenotazioni consecutive. Colmarla con sconti mirati o deroghe al soggiorno minimo recupera ricavo che andrebbe perso.
Gateway di pagamento
Il gateway di pagamento è il servizio che permette di incassare carte online per conto dell'host: autorizza la transazione, la elabora e versa l'incasso sul conto bancario. Esempi noti sono Stripe, PayPal e Nexi.
GDPRGeneral Data Protection Regulation
Il GDPR (General Data Protection Regulation) è il regolamento europeo sulla protezione dei dati personali. Riguarda ogni host: chi ospita tratta dati e documenti degli ospiti e deve farlo in modo corretto e sicuro.
Google Vacation Rentals
Google Vacation Rentals è la sezione di Google Travel dedicata alle case vacanza: mostra disponibilità e prezzi direttamente nei risultati di ricerca. In Italia non si prenota su Google, che rimanda al sito o al canale collegato.
Guest experience
La guest experience è la qualità complessiva del soggiorno percepita dall’ospite, lungo tutto il percorso: prenotazione, comunicazioni, arrivo, permanenza, check-out e recensione finale.
Guidebook digitale
Il guidebook digitale è la guida online della casa che l’host condivide con l’ospite: wifi, elettrodomestici, regole, contatti utili e consigli sul quartiere, consultabile dallo smartphone prima e durante il soggiorno.
H
I
J
K
L
Last minute
Il last minute è la prenotazione effettuata a ridosso della data di arrivo, spesso a tariffa scontata. Per l'host è l'ultima occasione di vendere notti che altrimenti resterebbero vuote.
Late check-out
Il late check-out è l’uscita dell’ospite dopo l’orario standard di check-out, concessa dall’host gratuitamente o come servizio extra. È uno degli extra più richiesti negli affitti brevi.
Length of stay
Il length of stay (LOS) è la durata del soggiorno, cioè il numero di notti di una prenotazione. La sua media rivela che tipo di ospiti attrai e guida tariffe e restrizioni.
Locazione occasionale
La locazione occasionale (o non imprenditoriale) è la gestione di affitti brevi senza organizzazione d'impresa: i redditi sono tassati come redditi fondiari, con possibilità di optare per la cedolare secca.
Locazione transitoria
La locazione transitoria è un contratto abitativo di durata da 1 a 18 mesi, legato a esigenze temporanee documentate, che va registrato all'Agenzia delle Entrate.
Locazione turistica
La locazione turistica è il contratto di affitto di un immobile per finalità turistiche di durata inferiore ai 30 giorni. Non richiede la registrazione all'Agenzia delle Entrate.
M
N
No-show
Il no-show è l'ospite che non si presenta all'arrivo senza aver cancellato la prenotazione. Cosa puoi addebitare dipende dal canale e dalla politica tariffaria scelta.
Notti orfane
Le notti orfane sono notti rimaste isolate tra due prenotazioni: troppo poche per rispettare il soggiorno minimo, restano invendibili e abbassano il tasso di occupazione.
O
OCR dei documenti
L’OCR dei documenti è il riconoscimento ottico dei caratteri che estrae automaticamente i dati dal documento d’identità fotografato — nome, numero, scadenza — evitando la trascrizione manuale durante il check-in.
OTAOnline Travel Agency
Una OTA (Online Travel Agency) è un'agenzia di viaggio online: un marketplace come Airbnb o Booking.com che espone il tuo annuncio a milioni di viaggiatori in cambio di una commissione su ogni prenotazione.
Overbooking
L'overbooking è la vendita dello stesso alloggio, per le stesse date, a più ospiti di quanti se ne possano accogliere. Negli affitti brevi coincide quasi sempre con la doppia prenotazione da canali non sincronizzati.
P
Partita IVA per affitti brevi
La partita IVA per affitti brevi è necessaria quando l'attività è svolta in regime imprenditoriale, con il codice ATECO dedicato all'alloggio turistico. Chi affitta da privato sotto soglia non ne ha bisogno.
Payout
Il payout è il versamento all'host delle somme incassate per suo conto da una piattaforma o da un gateway di pagamento: è il momento in cui il denaro delle prenotazioni arriva davvero sul conto bancario.
Piano tariffario
Il piano tariffario (rate plan) è la combinazione di prezzo e condizioni di vendita — cancellazione, pasti, occupazione — con cui lo stesso alloggio viene proposto su un canale.
PMSProperty Management System
Il PMS (Property Management System) è il software gestionale che centralizza calendario, prenotazioni, comunicazioni con gli ospiti, pagamenti e adempimenti di una o più strutture in un unico strumento.
Politica di cancellazione
La politica di cancellazione è l'insieme di regole che stabilisce se e quanto viene rimborsato l'ospite che annulla la prenotazione. Ogni canale offre schemi diversi, dal flessibile al non rimborsabile.
Pre-autorizzazione
La pre-autorizzazione è un blocco temporaneo di fondi sulla carta dell'ospite, senza addebito effettivo. Serve a garantire l'host — ad esempio per il deposito cauzionale — e decade da sola se non viene catturata entro pochi giorni.
Preferred Partner
Preferred Partner è il programma di Booking.com per le strutture con le migliori performance: visibilità extra e un segno di riconoscimento (il pollice) in cambio di una commissione maggiorata, indicativamente di 3 punti.
Prenotazione diretta
La prenotazione diretta è una prenotazione ricevuta senza intermediari: l'ospite prenota dal sito dell'host, per telefono o via messaggio. Non si paga la commissione OTA, restano solo i costi di incasso.
Prenotazione immediata
La prenotazione immediata (Instant Booking) è la modalità in cui l'ospite prenota senza attendere l'approvazione manuale dell'host: la conferma è istantanea. Su molte OTA migliora il posizionamento dell'annuncio.
Prezzi dinamici
I prezzi dinamici sono tariffe che si aggiornano automaticamente in base a domanda, stagionalità, eventi, anticipo di prenotazione e concorrenza, invece di restare uguali tutto l'anno.
Programma Genius
Il Programma Genius è il programma fedeltà di Booking.com: l'host offre sconti riservati ai viaggiatori Genius, indicativamente a partire dal 10%, in cambio di maggiore visibilità nei risultati di ricerca.
Property manager
Il property manager è il professionista che gestisce alloggi in affitto breve per conto dei proprietari: annuncio, prezzi, ospiti, pulizie e burocrazia, in cambio di un compenso indicativo tra il 15% e il 25% dei ricavi.
Q
R
Rate parity
La rate parity è l'allineamento del prezzo dello stesso alloggio su tutti i canali di vendita. Nasce dalle clausole di parità tariffaria imposte storicamente dalle OTA, oggi molto ridimensionate in Europa.
Recensioni
Le recensioni sono le valutazioni pubbliche lasciate dagli ospiti dopo il soggiorno. Influenzano il posizionamento dell’annuncio nelle ricerche e la probabilità che un nuovo ospite prenoti.
Regime imprenditoriale
Il regime imprenditoriale è l'inquadramento di chi gestisce affitti brevi come attività d'impresa. Scatta per presunzione di legge oltre i 4 appartamenti destinati alla locazione breve.
Regole della casa
Le regole della casa sono le indicazioni che l’host comunica all’ospite su cosa è permesso e cosa no nell’alloggio: orari di silenzio, fumo, animali, feste, numero massimo di persone.
Requisiti di sicurezza CIN
I requisiti di sicurezza CIN sono le dotazioni obbligatorie introdotte dal DL 145/2023 per gli immobili in locazione breve: estintori portatili e rilevatori di gas e monossido di carbonio funzionanti.
Restrizioni tariffarie
Le restrizioni tariffarie sono regole che limitano quando e come un alloggio si può prenotare: soggiorno minimo e massimo, chiusura all'arrivo o alla partenza, stop sell.
Revenue management
Il revenue management è l'insieme di tecniche con cui un host ottimizza prezzi e disponibilità per massimizzare i ricavi: vendere la camera giusta, al prezzo giusto, al momento giusto.
RevPARRevenue Per Available Room
Il RevPAR (Revenue Per Available Room) è il ricavo per camera disponibile: ricavo camere diviso notti disponibili, ovvero ADR moltiplicato per il tasso di occupazione. Combina prezzo e riempimento in un unico numero.
Ritenuta del 21%
La ritenuta del 21% è la trattenuta che gli intermediari che incassano i canoni di locazione breve, come Airbnb, applicano e versano all'Erario per conto dell'host come ritenuta d'acconto.
Room mapping
Il room mapping è l'associazione tra le unità configurate nel gestionale e gli annunci corrispondenti sui canali. Se la mappatura è sbagliata, i canali ricevono disponibilità e prezzi dell'unità sbagliata.
ROSS 1000
ROSS 1000 è la piattaforma di rilevazione statistica dei flussi turistici adottata da molte regioni italiane: gli host vi comunicano arrivi e partenze degli ospiti per alimentare le statistiche sul turismo.
S
SCAStrong Customer Authentication
La SCA (Strong Customer Authentication) è l'autenticazione forte del pagatore richiesta dalla direttiva europea PSD2: per confermare un pagamento online servono almeno due fattori tra conoscenza, possesso e inerenza.
Schedina alloggiati
La schedina alloggiati è il tracciato con le generalità degli ospiti che ogni struttura ricettiva trasmette alla Questura tramite il portale Alloggiati Web, per ciascun soggiorno.
SCIASegnalazione Certificata di Inizio Attività
La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è la pratica con cui si avvia un'attività ricettiva in forma imprenditoriale. Si presenta al SUAP del comune e permette di iniziare subito, salvo controlli.
Self check-in
Il self check-in è la modalità di arrivo in cui l’ospite accede all’alloggio in autonomia, senza incontrare l’host di persona, tramite key box, smart lock o codici di accesso.
Sincronizzazione iCal
La sincronizzazione iCal è lo scambio di calendari tra piattaforme tramite file .ics: ogni canale legge periodicamente le date occupate degli altri. Trasferisce solo blocchi di date, con una latenza di minuti o ore.
Smart lock
La smart lock è una serratura elettronica che si apre con codici numerici temporanei o da app, senza chiavi fisiche. Negli affitti brevi permette il self check-in con un codice dedicato per ogni ospite.
Soggiorno minimo
Il soggiorno minimo (minimum stay) è il numero minimo di notti che un ospite deve prenotare per confermare il soggiorno. È la restrizione tariffaria più usata negli affitti brevi.
Sostituto d'imposta
Il sostituto d'imposta è chi per legge trattiene e versa imposte per conto di un altro contribuente. Negli affitti brevi lo sono gli intermediari che incassano i canoni, come le OTA.
Stagionalità
La stagionalità è la variazione prevedibile della domanda turistica durante l'anno: alta, media e bassa stagione determinano quanto puoi far pagare e quante notti riesci a vendere.
Stripe
Stripe è uno dei gateway di pagamento più diffusi al mondo, usato da molti software per affitti brevi — Doorling incluso — per incassare le carte degli ospiti e versare gli incassi sul conto bancario dell'host.
SUAPSportello Unico per le Attività Produttive
Il SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) è lo sportello telematico del comune che riceve tutte le pratiche amministrative delle attività produttive, comprese le strutture ricettive.
Superhost
Superhost è lo status che Airbnb assegna agli host con le migliori performance, rivalutato ogni trimestre. Dà un badge visibile sull'annuncio, maggiore fiducia degli ospiti e vantaggi di visibilità nella ricerca.
T
Tariffa base
La tariffa base è il prezzo per notte di partenza di una camera o di un alloggio: il valore da cui derivano supplementi, sconti e le correzioni dei prezzi dinamici.
Tassa di soggiorno
La tassa di soggiorno è un'imposta comunale che l'ospite paga per persona e per notte. L'host la incassa e la riversa al Comune secondo il regolamento locale, con una dichiarazione annuale.
Tassa riscossa dal canale
La tassa riscossa dal canale è la tassa di soggiorno che l'OTA incassa direttamente dall'ospite e riversa al Comune al posto dell'host. In Italia è tipica di Airbnb nei comuni convenzionati.
Tasso di occupazione
Il tasso di occupazione è la percentuale di notti vendute sul totale delle notti disponibili in un periodo. Misura quanto si riempie davvero il calendario del tuo alloggio.
Turnover
Il turnover è l’insieme delle operazioni tra il check-out di un ospite e il check-in del successivo: pulizie, cambio biancheria, ripristino delle dotazioni e controllo di eventuali danni.