Rilevatori di gas, monossido ed estintori per gli affitti brevi: cosa comprare e dove metterli

Cosa impone la legge a chi affitta per brevi periodi

I requisiti di sicurezza degli affitti brevi sono le dotazioni minime che ogni unità immobiliare in locazione breve o turistica deve avere per legge: rilevatori di gas e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili a norma, collocati in posizioni accessibili e visibili. Li ha introdotti il comma 7 dell'articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023, lo stesso che ha creato il CIN. Si applicano dal 2 novembre 2024, sessantesimo giorno dopo l'avviso in Gazzetta che ha attivato la banca dati nazionale, mentre il termine per ottenere ed esporre il codice è stato fissato al 1° gennaio 2025.

L'obbligo vale per tutte le unità, senza distinzioni: la casa al mare affittata due settimane all'anno, l'appartamento in città gestito da un property manager, la stanza data in locazione turistica. La legge non chiede la partita IVA né un numero minimo di prenotazioni. Chi affitta in forma imprenditoriale, cioè con la SCIA o perché gestisce più di due appartamenti, deve rispettare in più i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalle norme statali e regionali: impianto elettrico, gas e riscaldamento con le dichiarazioni di conformità in regola.

Il comma 7 parla di immobili oggetto di locazione, e le FAQ del Ministero del Turismo sulla BDSR precisano che conta il contratto: la casa messa a disposizione senza servizi aggiuntivi, salvo biancheria e pulizie. Bed and breakfast, affittacamere e case vacanze aperte come strutture ricettive seguono invece le leggi regionali sul turismo, che spesso chiedono dotazioni simili, e alcune Regioni chiedono la dichiarazione sui dispositivi anche a loro: il Friuli Venezia Giulia, per esempio, la pretende da tutte le strutture tranne i B&B non imprenditoriali. Nel dubbio, chiedi al tuo Comune o allo sportello della Regione.

Rilevatore di gas combustibili: quale serve e dove si installa

Il rilevatore di gas combustibili è un apparecchio elettrico, fisso, che suona quando nell'aria c'è una concentrazione pericolosa di metano o di GPL. La norma tecnica di riferimento per gli apparecchi domestici è la EN 50194-1: cercala nella scheda del prodotto, insieme alla marcatura CE e al gas per cui l'apparecchio è tarato. Un rilevatore per il metano non va bene per il GPL, e viceversa. Le FAQ del Ministero chiedono in più che il dispositivo abbia un allarme che avverta subito chi è in casa e rimandano, per l'installazione, alle istruzioni del fabbricante e al DM 37/2008 sugli impianti: un apparecchio a batteria lo monti tu, uno collegato all'impianto elettrico o a un'elettrovalvola è lavoro da installatore abilitato.

• Metano (gas di rete): è più leggero dell'aria e sale, quindi il rilevatore va in alto, vicino al soffitto, nella stanza dove sta la caldaia o il piano cottura.
• GPL (bombola o serbatoio): è più pesante dell'aria e ristagna a terra, quindi il rilevatore va in basso, vicino al pavimento, nello stesso locale dell'apparecchio.
• In entrambi i casi non va montato sopra i fornelli, dove vapori e fumi lo farebbero suonare a vuoto, né dietro mobili o tende che bloccano l'aria. La distanza esatta dall'apparecchio la dà il manuale del produttore.
• Se hai un impianto con elettrovalvola sul contatore, scegli un rilevatore che la comanda: in caso di fuga chiude il gas da solo, anche se in casa non c'è nessuno.

La casa è tutta elettrica, senza gas né bombole? Il comma 7 chiede i dispositivi «in ogni caso» per tutte le unità, ma le FAQ del Ministero del Turismo esonerano dai rilevatori di gas e di monossido chi affitta un'unità senza impianto a gas in cui sia escluso con certezza il rischio di fughe di gas o di formazione di monossido. Attenzione alle condizioni: un camino, una stufa a legna o a pellet o uno scaldabagno a combustione bastano a far tornare il rischio di monossido, e con esso il rilevatore. L'estintore resta obbligatorio in ogni caso. Se la casa è davvero tutta elettrica puoi farne a meno; se hai un dubbio, un rilevatore costa poco e ti mette al riparo da una contestazione.

Rilevatore di monossido di carbonio: dove va e cosa controllare

Il rilevatore di monossido di carbonio è un apparecchio diverso dal precedente e non lo sostituisce: il monossido non è un combustibile, è il gas invisibile e inodore prodotto da una combustione incompleta. Lo generano caldaie, scaldabagni, stufe a legna o a pellet, camini e cucine a gas con scarso ricambio d'aria. La norma di prodotto per gli apparecchi domestici è la EN 50291-1; i criteri per scegliere il punto giusto sono nella guida EN 50292, che i produttori seri riportano nel manuale.

• Nella stanza con l'apparecchio a combustione: caldaia, stufa, camino, cucina a gas. Il monossido si mescola all'aria calda e sale, quindi il rilevatore sta in alto sulla parete o a soffitto, a qualche metro dall'apparecchio e mai dentro un mobile.
• Dove si dorme: se la casa ha una stufa o un camino usati di notte, un secondo rilevatore in camera o nel corridoio delle camere, ad altezza del respiro, avvisa chi dorme.
• Lontano da finestre, bocchette di ventilazione e cappe: l'aria in movimento diluisce il gas e ritarda l'allarme.
• Esistono apparecchi combinati, gas più monossido, che risolvono entrambi gli obblighi con un solo dispositivo: vanno bene se la posizione scelta rispetta le regole di tutti e due i sensori.

Ogni rilevatore ha un tasto di prova. I rilevatori di monossido conformi alla EN 50291-1 segnalano da soli la fine vita del sensore e quasi tutti riportano la data di sostituzione sull'etichetta; per i rilevatori di gas la durata del sensore è nel manuale. Superata quella data l'apparecchio va sostituito anche se sembra funzionare. Segna la data e prova il tasto a ogni cambio ospite, insieme alle batterie.

Estintore: tipo, classe e quanti ne servono

Quanti estintori servono lo dice il comma 7: uno ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione, con un minimo di uno per piano. Per la maggior parte degli appartamenti vuol dire un solo estintore; una villetta su due piani ne vuole due, uno per piano, anche se la superficie totale resta sotto i 200 metri quadrati.

Per il tipo, la legge rimanda al punto 4.4 dell'allegato I del decreto del Ministro dell'interno 3 settembre 2021, il cosiddetto «minicodice» antincendio per i luoghi di lavoro: estintori con capacità estinguente non inferiore a 13A e carica minima di 6 kg o 6 litri, in numero tale da raggiungerne uno entro 30 metri. Dove è prevedibile un fuoco di classe B, da liquidi infiammabili o da solidi che fondono come cera, paraffina e plastica, ogni estintore deve avere anche una capacità di almeno 89B. Il valore che conta è stampato sull'etichetta: cerca almeno «13A». Un estintore a polvere da 6 kg riporta di solito «13A 89B C»; uno ad acqua o schiuma può riportare solo «13A», e per il decreto va bene lo stesso, salvo che in casa ci siano liquidi infiammabili.

La scelta più semplice è un estintore a polvere ABC da 6 kg, che copre legno e tessuti (classe A), liquidi (classe B) e gas (classe C); secondo il decreto gli estintori a polvere o a CO2 conformi alla EN 3-7 si possono usare anche su apparecchiature elettriche in tensione fino a 1000 volt, da almeno un metro di distanza. Lo stesso decreto avverte però che la polvere, in un ambiente chiuso, riduce di colpo la visibilità e può irritare pelle e mucose, e definisce «opportuni» nei luoghi al chiuso gli estintori a base d'acqua: per un appartamento un estintore idrico o a schiuma da 6 litri è una scelta altrettanto valida e più pulita, purché l'etichetta riporti almeno 13A. In cucina, dove il rischio è l'olio in padella, aggiungi una coperta antincendio conforme alla UNI EN 1869: non sostituisce l'estintore, ma spegne una padella senza spargere polvere su tutto.

Dove posizionare gli estintori in un appartamento

La legge chiede posizioni accessibili e visibili, in particolare vicino agli accessi e alle aree di maggior pericolo. Il decreto del 2021 aggiunge il criterio dei percorsi d'esodo: l'estintore sta dove si passa per uscire, così chi lo prende ha le spalle verso la via di fuga.

• All'ingresso, a portata di mano appena si entra: è il punto che tutti conoscono e che si attraversa per uscire.
• Vicino alla cucina, ma non sopra i fornelli né dietro la porta: in un'emergenza non deve servire attraversare le fiamme per raggiungerlo.
• Nelle case su più piani, uno per piano, di preferenza vicino alle scale.
• Mai dentro un armadio, sotto il lavello o dietro un mobile: se l'ospite non lo vede, per la legge è come se non ci fosse. Un cartello con il pittogramma dell'estintore aiuta: la legge sugli affitti brevi non lo chiede, perché richiama il decreto solo per il tipo di estintore.
• A un'altezza che permetta di prenderlo senza sforzo e con il manometro leggibile, appeso al suo gancio o su un supporto a pavimento che non si rovesci.

Controlli periodici: cosa fare e ogni quanto

La legge non chiede dispositivi «installati», chiede dispositivi funzionanti: un rilevatore con la batteria scarica o un estintore scarico valgono come assenti. Per i rilevatori basta la cura dell'host; per gli estintori il riferimento tecnico è la norma UNI 9994-1, la stessa che regola la manutenzione negli uffici e nei negozi, con un controllo affidato a un tecnico.

Il contratto di manutenzione semestrale per un singolo estintore costa poco e lascia una traccia: il cartellino firmato è la prova più semplice da mostrare a un controllo. Chi affitta in forma non imprenditoriale non rientra nelle regole sui luoghi di lavoro, ma le FAQ del Ministero del Turismo dicono espressamente che gli estintori vanno controllati periodicamente secondo la UNI 9994-1 e il manuale del produttore: seguire la norma tecnica è il modo più sicuro per dimostrare che l'estintore è «a norma di legge» e «funzionante», come chiede il comma 7.

Autocertificazione nella BDSR e sanzioni ai controlli

Quando richiedi il CIN sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive dichiari di possedere i requisiti: una dichiarazione sui dispositivi di rilevazione e sugli estintori per tutti i locatori e, solo per chi opera in forma imprenditoriale, una seconda sulla conformità degli impianti. La procedura prevede solo di selezionare e compilare le dichiarazioni: non è previsto il caricamento di fatture o fotografie. Il comma 3 dell'articolo 13-ter la qualifica però come dichiarazione sostitutiva ai sensi degli articoli 46 e 47 del DPR 445/2000: dichiarare il falso è un reato ai sensi dell'articolo 76 dello stesso decreto, oltre alla sanzione amministrativa.

I controlli e le sanzioni spettano al Comune in cui si trova l'alloggio, attraverso la polizia locale, con le regole della legge 689/1981 sulle sanzioni amministrative; i risultati dei controlli vanno anche all'Agenzia delle Entrate. La legge non descrive come avviene la verifica: in pratica può nascere da una segnalazione o da un controllo sul CIN esposto e negli annunci. Per i dispositivi mancanti o non funzionanti la sanzione è da 600 a 6.000 € per ciascuna violazione accertata; la legge non precisa se ogni dispositivo mancante conti come violazione a sé, quindi è prudente dare per scontato che rilevatori ed estintore assenti possano essere contestati separatamente. Se la tua Regione punisce già lo stesso fatto con una sanzione sua, si applica quella. Chi opera in forma imprenditoriale senza impianti a norma risponde invece con le sanzioni previste dalle leggi statali e regionali sugli impianti. Il quadro completo delle multe collegate al codice è nella guida al CIN.

Checklist prima del primo ospite

Mezza giornata e una spesa contenuta bastano per mettersi in regola. L'ordine conta: prima i dispositivi, poi la dichiarazione.

1. Censisci gli apparecchi a combustione della casa: caldaia, scaldabagno, piano cottura, stufa, camino. Decidi se il gas è metano o GPL.
2. Compra i rilevatori con la norma giusta sulla scheda (EN 50194-1 per il gas, EN 50291-1 per il monossido) e installali dove dice il manuale: in alto o in basso secondo il gas, nella stanza dell'apparecchio. Se la casa non ha gas né apparecchi a combustione, sei esonerato dai rilevatori.
3. Compra l'estintore con etichetta EN 3-7 e classe almeno 13A, carica 6 kg o 6 litri; uno per piano, uno ogni 200 m² o frazione. In cucina aggiungi una coperta antincendio.
4. Posizionalo all'ingresso o lungo il percorso verso l'uscita, visibile, con il manometro leggibile.
5. Attiva un contratto di controllo semestrale con un'azienda di manutenzione e conserva scontrini e cartellino.
6. Dichiara i requisiti nella BDSR quando chiedi il CIN; se il codice lo hai già, la dichiarazione l'hai resa allora: conserva il PDF scaricato dalla banca dati e aggiorna la scheda se i dati dell'alloggio cambiano.
7. Scrivi nella guida della casa dove sono estintore e rilevatori, cosa fare se un allarme suona e i numeri di emergenza: una dotazione che l'ospite non conosce protegge meno.

Come Doorling ti aiuta con la sicurezza della casa

I dispositivi li compri e li installi tu, e nessun software può farlo al posto tuo. Doorling ti aiuta nelle due cose che vengono dopo: far sapere all'ospite dove sono e tenere traccia dei controlli.

• Nella guida digitale scrivi una volta dove si trovano estintore e rilevatori, cosa fare se suonano e i numeri di emergenza da chiamare con un tocco: l'ospite li legge sul telefono dopo il check-in, tradotti nella sua lingua.
• Le regole della casa mostrate nel portale sono il posto giusto per ricordare di non coprire i rilevatori e di non usare fornelli o stufe con le finestre sigillate.
• Nel registro delle spese registri l'acquisto dell'estintore e il controllo semestrale come spese dell'alloggio giusto, con fornitore, data e una nota: alla verifica del Comune o alla domanda del commercialista sai subito quando e da chi è stato fatto.

Il CIN e i dati anagrafici dell'alloggio li tieni nella scheda amministrativa di Doorling, gli stessi che hai dichiarato alla BDSR, accanto alle credenziali di Alloggiati Web usate dal check-in online; la data del prossimo controllo dell'estintore la segni nella nota della spesa. Provalo sul primo alloggio.